Egija Smila: Dzimstība Latvijā krītas – vai tiešām mums nākotnē vajadzēs mazāk jaunu mājokļu?
Latvijā jau vairākus gadus pieredzam demogrāfisko lejupslīdi, un jautājums, ko man arvien biežāk uzdod konferencēs, podkāstos un sarunās ar jauno dzīvokļu projektu pircējiem, draugiem un kolēģiem, ir pavisam tiešs: ja dzimstība Latvijā samazinās, vai mums nākotnē būs jābūvē mazāk jaunu mājokļu?
Īsā atbilde ir – nē. Mājokļu tirgus dinamiku nevada tikai dzimstības rādītāji. To nosaka daudz plašāks faktoru kopums, un šie faktori saglabā un pat palielina nepieciešamību pēc jauniem kvalitatīviem mājokļiem – arī pie stagnējošas vai sarūkošas demogrāfijas.
Lai saprastu, kāpēc jaunu dzīvojamo projektu attīstīšana neapstāsies arī demogrāfisko izaicinājumu apstākļos, ir jāizceļ pieci būtiski virzītāji.
1. Dzīves kvalitāte kā jaunais standarts
Cilvēki arvien aktīvāk meklē mūsdienīgus, energoefektīvus un ilgtspējīgus mājokļus. Daudzas padomju laikā celtās ēkas ir sasniegušas savu tehnisko robežu, tās vairs nespēj nodrošināt komfortu vai ekonomiju, un to vietā ir vajadzīgi jauni risinājumi, kas atbilst pašreizējām prasībām.
2. Mainās ģimenes un mājsaimniecību struktūra
Pieaug vienas personas mājsaimniecību skaits, pieaug šķirto vecāku īpatsvars, pieaug mobilitāte. Tas nozīmē pavisam vienkāršu realitāti: mazāk cilvēku uz vienu mājsaimniecību = vairāk mājsaimniecību kopumā, līdz ar to lielāks pieprasījums pēc dzīvokļiem.
3. Dzīves cikla faktors – novecojušo dzīvojamo fondu jāaizstāj ar jaunu
Liela daļa dzīvojamā fonda Latvijā tuvojas brīdim, kad uzturēšanas izmaksas kļūst pārāk augstas, bet energoefektivitāte – pārāk zema. Tas nav tikai komforta jautājums, tas ir arī klimata un valsts ekonomikas jautājums. Jaunas ēkas ir būtisks priekšnosacījums ilgtspējīgai pilsētu attīstībai.
4. Urbanizācija turpinās
Arī šodien – digitālā darba laikmetā – cilvēki turpina pārcelties uz Rīgu un citām lielajām pilsētām. Tur ir darbavietas, pakalpojumi, kultūra un izglītība. Urbanizācija nav apstājusies, un līdz ar to pilsētām ir vajadzīgi jauni mājokļi.
5. Pilsētvides attīstība – jauni projekti sakārto ne tikai teritorijas, bet arī dzīvi
Jauni kvartāli dod pilsētām jaunu kvalitāti: sakārtotu infrastruktūru, zaļās zonas, drošāku vidi, mobilitātes iespējas un pievilcīgus publiskos ārtelpu risinājumus. Mājokļu būvniecība šodien nav vairs tikai par sienām un jumtu – tā ir par pilsētu nākotni.
Kā tas izskatās praksē?
Ar nekustamo īpašumu attīstītāju "Merko mājas" esam uzkrājuši būtisku pieredzi – Latvijā esam uzbūvējuši jau vairāk nekā 2500 mājokļu. Tas mums sniedz spēcīgu profesionālo pamatu, bet tas nenozīmē, ka varam paļauties uz iepriekšējiem risinājumiem. Cilvēku vajadzības un paradumi mainās, mainās arī mūsu gaidas un skatījums par galvaspilsētas attīstību, un tieši šīs izmaiņas nosaka, kādi mājokļi būs vajadzīgi nākotnē.
Tāpēc katru jaunu projektu veidojam, rūpīgi izvērtējot vairākus būtiskus faktorus: dzīvokļu plānojumu funkcionalitāti, ēku energoefektivitāti un ilgtspēju, mobilitātes un infrastruktūras risinājumus, kā arī zaļās zonas, koplietošanas telpas un apkārtējo vidi.
Jau pēdējā desmitgadē Rīgā skaidri redzama tendence, kas raksturīga daudzām Eiropas pilsētām – ne tikai būvēt ēkas, bet veidot pilnvērtīgus, labiekārtotus pilsētas kvartālus, kuros cilvēki var dzīvot ilgtspējīgi, ērti un kvalitatīvi. Runājot par "kvartāliem" kā plānotām dzīvojamām teritorijām (ne tikai atsevišķām ēkām), šādas apbūves prakse Eiropā ir vēsturiski gana sena – jau 19. gadsimta beigās un 20. gadsimta sākumā bija piemēri urbāno bloku konstrukcijām. Savukārt efektīva, modernista formāta kvartālu plānošana (ar zaļajām zonām, koplietošanas telpām, mobilitātes risinājumiem) plašāk izplatījās pēc Otrā pasaules kara un 20. gadsimta vidū.
Ko šodien izvēlas pircēji?
Analizējot "Merko mājas" 2025. gadu, redzam skaidru tendenci. Vispieprasītākie ir trīs istabu dzīvokļi (aptuveni 65 m²) – tie veido 50 % no visiem darījumiem. Divu istabu dzīvokļi (aptuveni 45 m²) ir otrajā vietā ar 25 % darījumu īpatsvaru. Trešo populārāko segmentu veido četru istabu dzīvokļi (aptuveni 80 m²), kas sastāda 20 % no kopējā darījumu apjoma.
Pircēji kļūst arī zinošāki, vairāk interesējas par ēku ekspluatācijas izmaksām un ilgtspējas risinājumiem. Tas nozīmē vienu: būvniecības kvalitātei un energoefektivitātei ir jābūt nevis priekšrocībai, bet obligātam standartam. Cilvēki arvien skaidrāk apzinās, ka mājokli nav iespējams vērtēt tikai pēc tā iegādes cenas – būtiska ir ilgtermiņa kopējā izmaksu struktūra, sākot ar apkures rēķiniem un komunālajiem maksājumiem līdz ēkas uzturēšanas izdevumiem un vērtības saglabāšanai nākotnē. Tieši tāpēc energoefektīvi, kvalitatīvi uzbūvēti mājokļi kļūst par racionālāko un ilgtspējīgāko izvēli.
Mājokļu tirgus attīstība turpināsies arī mainīgas demogrāfijas apstākļos
Pat ja dzimstības rādītāji krītas, tas nenozīmē, ka jaunu dzīvojamo ēku attīstība var vai drīkst apstāties.
Mājokļu tirgus ir dzīvs un daudzslāņains – to veido pārcelšanās plūsmas, dzīvesveida izmaiņas, ekonomikas attīstība un pilsētvides kvalitāte.
Nekustamo īpašumu attīstītāju uzdevums ir skatīties tālāk par šodienu un radīt dzīves telpu, kurā cilvēki vēlas dzīvot, strādāt un augt. Pilsētas nākotne nav atkarīga tikai no dzimstības – tā ir atkarīga no tā, cik kvalitatīvu, bagātu ar dažādām iespējām vienviet un drošu vidi mēs spējam radīt.
Un tieši tāpēc jauni mājokļi Latvijai būs vajadzīgi arī turpmāk.